年中将近，全网都在等大招。
如无意外，明天LPR大概率会降。毕竟存款利率已跌到1字头，房贷利率还高居4字头，甚至长达9个月没调整过。
市场一片哀嚎下，一些热点板块也快撑不住了。
618大促期间，佛山三山新城惊现2.0XXX特价房，曾经要冲5万+的新盘，最低也下探到2.6万起。
*三山新城在售新盘（网易房产 拍摄）
更要命的是，一大波刚收楼的业主，也在大量抛售二手。
要知道，这里可是佛山唯一能与千灯湖叫板的区域，房价直追广钢、南站CBD，现在遍地都是2字头。
备案价最高3.2万，特价房2.3万起
2021年8月，南海有轨电车首期开通时，三山几乎没有低于3万的新房。
过去一年，疫情最严重的时候，三山的底部还在2.6万/㎡，来自万科天空之城76㎡小户型。
*万科天空之城与季华实验室（网易房产 拍摄）
如今，防控放开了，限购也松绑了，区域价格却在持续探底。
据各大盘发布的618特价信息，保利华侨城云禧最低2.3万起，中交泷湾云城2.1万起，就连定位改善大盘的万科璞悦山，也惊现2万特价房。
最近，云禧北园加推3座新品，87㎡北向三房最低2.3万起，南向三房最低2.5万起，总价200万出头，就能上车精装现楼。
小编翻查该户型备案价，高楼层去到了3.2万，天地层最低2.5万起。去年10月取证时，开发商可能也没预判到，今年行情会比去年还差。
*保利华侨城云禧特价信息
不过，有中介表示，云禧2.3万特价房并不是近期才推，北向小户型一直都是促销主力军。
比起保利，隔壁万科璞悦山更狠，有客户收到618促销短信，95㎡三房最低仅199万起，单价不到2.1万，甚至低于拿地价21045元/㎡。
这个价格，在同板块的万科天空之城，只能上车76㎡。
要知道，万科璞系主打高端产品线，首推都是127-237㎡改善产品，187/237㎡大平层更是突破5万+，整体调性比天空之城更高。
目前来看，只有中海文锦国际还把守着2.6万的底线，84㎡三房总价221起。
双地铁交汇，又有九年制公办学校的中交泷湾云城，一手好牌也没打好，三房最低18X万起，单价2.1万起。
如今，三山已经贴着2字头在出货了，如果市场没有进一步刺激，不排除1字头还会重出江湖。
可怕的是，二手业主也加入抢客大战
市场预期差，房贷利率高，刚收楼的二手业主，也赶着卖房“止损”。
从去年下半年开始，云禧和天空之城陆续迎来收楼，目前两盘放盘量分别为59套和151套，其中，万科天空之城近30天带看量高达445次。
从挂牌价来看，天空之城在2.5-4.7万/㎡区间，云禧二手2.6-3.8万/㎡，大部分都集中在3字头左右，与当时一手买入价差不多。
至于成交价，天空之城普遍低于3万+，云禧一套约97㎡三房，卖出了3.4万高价，实属意外。
这样的价格，买同小区一手现楼都绰绰有余，上车黄埔、番禺核心区也完全没问题。
三山二手的主力，仍然是保利西雅图，当前贝壳放盘量在407套，带看次数278次，被万科天空之城抢占了风头。
在佛山11号线还未动工之时，万科天空之城是区域唯一有“地铁”（有轨电车）的二手盘。（近日，中交泷湾云城交付，预计也会释放部分地铁二手房源）
作为板块内入手门槛最低的二手，保利西雅图挂牌价守住2万大关，最笋的一套74㎡两房，总价155万，单价20901元/㎡。
还有中海万锦熙岸和保利滨湖公园（原保利诺丁山），行情显然更差。
二手出货量都在上百套，近三个月成交只有2-3套，过去一年成交房源，价格也基本贴着2万在卖。
去年底，中海万锦熙岸还接连出了2套二手，单价低至1.9万。
泡沫挤掉后，三山自住投资还是挺香的
三山这波投资客，基本上都赶在市场最热时进场，高位站岗的不在少数。
经历一轮周期洗牌，差不多挤掉5000-10000元/㎡的泡沫后，价值才真正凸显。
就像年初东风C6降价，网友的段子一样：22万的C6老气横秋，12万的C6成熟稳重。
*三山文翰湖公园（网易房产 拍摄）
从基本面上看，三山具备厚积薄发的潜力。
地段上，三面临广，荔湾、海珠、番禺都是潜力客群，尤其是荔湾广钢新城，一江之隔房价减半的优势还是很有竞争力。
佛山11号线、港口路北延隧道两大关键节点，都已进入动工前期准备。
目前比较大的阻碍在广州方面。广钢业主反对11号线，港口路隧道也还在立项阶段。
相对广钢，三山低密居住环境显然更具优势，两地打通后，可能会分流一部分购房需求。
*荔湾区宣传部回复，港口路隧道在立项阶段
比较确定的是，南海有轨电车1号线、佛山2号线已开通，可直达广州南站。番海大桥也已通车，连接番禺东西大动脉南大干线。
至于家长们关心的教育问题，三山多个新盘都配建了学校，学位充足。
万科璞悦山、保利华侨城云禧有文翰实验小学，中海文锦国际有桂城二中，中交泷湾云城有南外集团龙湾实验学校，后两所学校都是九年一贯制公办。
还有更重要的一点，三山在售的5大项目，基本都是国央企操盘，不少盘已是现楼在售，无需担心交付风险。
要说缺点的话，最大的问题是商业氛围，除佛罗伦萨外，其他商业体都有夭折、烂尾的历史，就连重点项目澳门城也停工了。
短期来看，只能指望万科天空之城的招商能力了。
