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碧桂园唇亡 房地产齿寒



恒大之后,最让房地产行业担忧的事情还是到来了。

8月8日,碧桂园旗下境内债集体下跌,同日,市场有消息称,碧桂园的两笔美元债票息未付,虽然有碧桂园内部人士回应“仍有30天付息宽限期”,但却也证实了碧桂园出现阶段性流动压力怀疑。

恒大、融创、旭辉、世茂之后,市场曾经不断有预警“无法再一次承受一个头部企业的倒下”,监管层近期也不断表态力挺楼市,但从表态到落地,从落地到起效的长周期,显然已是这个被称为迈入ICU的行业“等不了”的。

对于碧桂园而言,当下困局前所未有,为了努力等到市场回归的那一天,它穷尽了包括优化裁员、压缩成本、收缩区域、降价促销、暂缓拿地等一系列手段,但这场突围之战不是碧桂园一家企业的,也是整个地产行业的。

阶段性流动压力

8月8日,碧桂园旗下境内债集体下跌,“19碧地03”跌超31%,“21碧地03”跌超24%,“20碧地03”跌超21%,盘中临停。此外,碧桂园余下多只债券跌超10%。

股票方面,碧桂园股票已连跌7个交易日,截至8月8日港股收盘,碧桂园股价跌14.39%,报收1.13港元,当前总市值约312.3亿港元。

遭遇股债双杀,也是由于碧桂园出现了“阶段性流动压力”。

8月8日,市场有消息称,碧桂园截至目前未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息。两笔债券在新加坡交易所上市,发行规模均为5亿美元,期限分别为5.5NC3.5和10NC5,到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。

碧桂园内部人士告诉北京商报记者,受近期销售额与再融资环境持续恶化,叠加各类资金监管的影响,公司账面可动用资金持续减少,出现了阶段性流动压力,公司高度重视债务风险化解。

该内部人士称,“上述两笔票据仍有30天付息宽限期,公司目前仍在积极优化资金安排,努力保障债权人的合法权益。”

漩涡之中,总是伴随各种声音。而极度敏感的资本市场,只要有任何风吹草动,也会第一时间给出反应。

此前有市场传闻称,佛山市副市长带工作组进驻碧桂园,涉及发债等事项。8月7日,碧桂园相关人士称,佛山市副市长带队的工作组进驻碧桂园这一传言不属实。即便如此,受此传言影响,碧桂园的股债还是出现了下滑。

房地产市场集体承压

时间往前推移,市场关于碧桂园的各种传言自今年7月开始便屡有见闻,而资本市场也密切关注碧桂园的动向。

7月31日,碧桂园发布公告称,根据管理层目前可获得的资料,即上半年未经审核管理账目的初步评估及其他数据,公司预计2023年上半年可能录得未经审核的净亏损。作为对比,2022年上半年,碧桂园净利润约为19.1亿元,股东应占核心净利润约49.1亿元。

在公告中,碧桂园解释出现净亏损的原因:由于房地产行业销售下行的影响,导致房地产业务结转毛利率下降、物业项目减值增加;以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

然而引发市场关注的是碧桂园在公告中的一段表述,“公司在坚决履行保交付、保民生职责的前提下,为了确保现金流安全,将积极考虑采取各种对策,包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等,同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。”

这一表述向外界传达一个讯息“碧桂园自身困境需要依靠外部力量”,恰如彼时彼刻的恒大。因此,市场关于碧桂园会成为下一个恒大的观点甚嚣尘上。

对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,碧桂园的问题,主要是预期悲观、资产流动性和和资产价格的问题。某种程度上,也是房地产“高周转、高杠杆、高成本”的产物。在这一点上,碧桂园和其他企业(比如恒大)的问题是一致的。“三高”是那个时代所有企业共同的模式,或者叫时代的通病。

在李宇嘉看来,尽管都是近万亿级房企,但是碧桂园与恒大不同的是,碧桂园没有搞非理性的多元化经营,没有搞资本运作。而且,碧桂园在物业管理、建造技术等方面做出了向高质量发展转型,向新模式转型的重大贡献。

另有业内资深分析师告诉北京商报记者,时代的通病之外,碧桂园受房地产市场下行的影响更大。政策落地需要一个周期,短期内对市场整体局面影响不大,而且随着居民购房信心下滑,“消沉”市场已有负循环的征兆。因此,市场层面虽有筑底迹象,但一些房企的困难时刻尚未过去,目前可以说是房地产市场集体承压。

据中指研究院数据显示,2023年1月-7月,TOP100房企销售总额为39944亿元,同比下降4.6%。其中,7月单月销售额同比下降34.1%,环比下降33.8%。

政策加快优化势在必行

“当前市场再也不能承受住一个万亿级头部房企的出险了。”在易居研究院研究总监严跃进看来,房地产市场环境目前正在朝着好的方向改善,民营房企还有很多新的希望和机会。一旦碧桂园倒下,将影响到更多民营房企,因为类似问题并不仅限于碧桂园一家企业。

李宇嘉同样表示,碧桂园发生风险,其不仅在预期上的影响太大了,对上下游产业链的影响也太大了,毕竟碧桂园的规模体量摆在那里。建议地方国企金融机构,央企金融机构(AMC,政策性银行)进场托底,稳定市场预期。

李宇嘉称,虽然目前碧桂园遭遇流动性压力,但这不意味着没有解决的希望。近期房地产市场的诸多利好信号,给到碧桂园不同于此前恒大的缓冲周期。

近日,住房和城乡建设部部长倪虹在召开的企业座谈会上表示,要继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

7月31日,国务院常务会议还指出,要调整优化房地产政策,根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措,加快研究构建房地产业新发展模式。

“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”8月1日,中国人民银行、国家外汇管理局在召开的2023年下半年工作会议上,为支持房地产市场平稳健康发展释放明确信号。

在严跃进看来,对于碧桂园而言,当下局势前所未有,这是突围之战。目前碧桂园最主要的任务就是坚决落实“保交楼”,以及避免发生债务蔓延风险。

北京商报记者 王寅浩

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