“钱是流动的，没有名字，今天赚100亿，明天还是100亿。但产品是有名字的，比如上海仁恒河滨城。”仁恒置地创始人钟声坚说。上海仁恒河滨城，这个令钟声坚心心念念的超级神盘，最近遭遇了降价风波，且一直在发酵。
2004年入市、2009年收官的仁恒河滨城，是上海浦东核心区域的一处高档住宅小区。在过去十几年里，一直以优越的地理位置和硬件设施，受到购房者的追捧。4000户仁恒河滨城业主中，住着数百位金融人士。
踩着房地产的红利，这个高档住宅的售价，从最初的2万元每平方米，飙升至2022年的18万元每平方米。令所有人没有想到的是，在上海二手房房价整体下跌中，今年5月以来，仁恒河滨城的房子，相较于去年高峰期时候的18万元，下跌了至少20%。
一些急着出手的房子，总价甚至下跌600多万元。「市界」从贝壳找房上看到，截至今年12月12日，仁恒河滨城的挂牌单价，不少已经降到了11万出头，比半年前的价格又降了一截。有一套标注为“好赞好房”的193平方米的四居，单价已经下调至10.6万元每平方米。
降价幅度之大，这恐怕是该楼盘缔造者始料未及的。仁恒河滨城是钟声坚的仁恒置地开发的。仁恒置地虽然是一家在新加坡上市的房企，但其创始人钟声坚却是广东汕尾陆丰人。二十多年来，仁恒置地的发展重心，也一直在中国内地。
在房地产圈呆了二十多年的徐峰，接触过很多房企人士，90%以上的人都对一家房企赞不绝口，那就是“仁恒置地”，因为其以品质见长。但不知又从何时起，仁恒置地的口碑一路下滑，一如仁恒河滨城的房价一路下跌。仁恒为何走到今天这一步？得从钟声坚其人说起。
汕尾富豪闷声发财
如钟声坚所说，他的身上有着时代的烙印。中国改革开放，给他打开了机遇的窗口。
那是上世纪70年代末，中国商品比如生活用品、工厂燃料稀缺之时，1958年出生于广东汕尾的钟声坚，走在贸易致富的最前沿。他拎着“袋子”，将国外的一些卷烟设备卖到了中国，由此赚了他的第一桶金。有了资金，底气就足了。
后来，钟声坚开过造纸厂、化肥厂、印刷厂等。到90年代末，钟坚声决定做地产。原因很简单，他到上海考察时发现，这座大城市的人均居住面积不到3平方米，“上海作为中国的经济龙头，一旦崛起一定会产生大量的住房需求”。彼时，中国商品房刚拉开时代的大幕，一切都处在百废待兴当中。
由于在新加坡，以及80年代在欧洲居住与经商的经历，钟声坚1992年在新加坡成立仁恒置地后，就立誓不做重复浪费的产品。仁恒主攻的就是中国内地高端豪宅市场，除了上海仁恒河滨城外，他还“制造”出上海仁恒滨江园、南京仁恒花园等诸多神盘。那些年，随着高端产品越做越火，“豪宅标杆”，成为仁恒的代名词。
2006年6月，48岁的钟声坚，带着仁恒在新加坡主板上市。那一年，钟声坚和仁恒可谓春风得意，仁恒不仅成为当时新加坡上市企业中市值最大的私人企业，钟声坚还以110亿元的身价排在《胡润中国百富榜》第八位。
▲（图源/视觉中国）
要知道，当时，碧桂园、恒大、融创等一众后来红得起飞的房企，都还没上市。2018年《胡润百富榜》显示，钟声坚夫妇以155亿身价重夺陆丰首富。据说，钟声坚夫人也是陆丰人，是陆丰县博美镇的。当一个人长期居住于富豪榜之上，人们除了认同其财富殷实之外，更多地会好奇他的聚财之道。除了踩中时代的风口外，钟声坚的聚财之道，还在于员工的稳定性。
明源地产研究院曾提到，仁恒的高层、中层中，一毕业就进入仁恒的“子弟兵”不少。即使社会上招来的人才，进入仁恒后，也往往能干很长时间。仁恒的平均司龄达到6年以来，这在地产行业是很高的。“早期的钟老板主动号召公司不搞高周转，不搞严重加班，一心一意钻研品质。”仁恒前员工刘海向「市界」解释道。
一心一意追求品质，成为钟声坚最大的致富法宝。南京最早的豪宅，建成于1995年的梅花山庄，不仅房子建成高品质，就连小区内，也设有网球场、中心广场以及商业一条街。这样的设计，在当时看来，十分超前。那个大家月收入才几百元的年代，梅花山庄就卖到三千多元每平方米。仁恒也成为最早在南京将小高层，卖到百万元一套的开发商。
据说，仁恒1997年、1998年交付的几个项目，栏杆都是用锻铁去日本镀的，到现在二十多年了，还像新的一样。当客户还不知道地暖和标准泳池是什么时，仁恒就开始做地暖和标准泳池了。上海仁恒滨江园即便是在今天，依然没有同类型产品能超越。也正因为对产品的反复琢磨，“慢”成为钟声坚早期做地产的特点。有媒体算了一笔账，在成立的头25年，仁恒仅开发了72个项目，平均每年三个项目都不到。
慢节奏开发模式之中，仁恒置地勾勒出一个盈利闭环：高等级土地-高品质赋能-高溢价回报。这其中逻辑在于：仁恒主要在上海、深圳、南京等一二线城市拿地。这些城市经济好、人口多、产业足。“早期的仁恒，低价拿来地后，并不着急开发，而是等地块周边开发成熟，再进行高品质开发。”刘海告诉「市界」，如此一来，房子的价格就慢慢上去了。这种慢周转的模式，使得仁恒享受到土地升值带来的暴利。
「市界」梳理发现，上海豪宅仁恒滨江园在1997年上市时，其周边住宅的售价才2000-3000元每平方米，而滨江园售价超过8000元每平方米；珠海的仁恒滨海中心，在2012年内部报价是4-5万元平方米，部分房源更以8万元每平方米开卖，但当年市区的海景房售价，也仅在3-4万元每平方米。
这种房地产开发方式，跟李嘉诚的长江实业如出一辙。也因此，在地产界，钟声坚被称为“新加坡版的李嘉诚”。如李嘉诚和长江实业一样，钟声坚和仁恒置地不仅做住宅开发，还持有商业物业，如购物中心、写字楼和酒店等。光钟声坚个人，除了在中国香港有资产收入外，他在新加坡更有八九栋租金收入颇丰的大厦。
仁恒赢得口碑的同时，坊间也响起了不同的声音：“仁恒够好，但还能更快一点吗？”机构投资者喜欢这样问钟声坚。2019年之前，作为神盘制造机的仁恒跑得的确不快，其销售额常年徘徊在300亿元左右，被排除在前50强之外。“快”就意味着，仁恒得冲规模。
神盘制造机跌下神坛
钟声坚不是不想做大，他说：“我们一直在想，不敢说。对于生意人来说，不断扩大规模，是每个做老板的人，都会去考虑的事”。
仁恒2019年之前，为什么没“快”起来？除了仁恒置地奉行的慢周转、高品质的策略外，在土地资金成本居高不下的那些年，仁恒资金实力无法跟规模房企抗衡。毕竟，房地产黄金时代中，千军万马争抢市场份额。中国房地产产值最高的2017年，全国房地产开发企业完成投资11.4万亿元。
不过，时移世易。在中国房地产市场变化中，仁恒从2019年开始“快”起来了。一方面，这些年，房地产市场持续处在深度调控中，房价也早已告别高歌猛进的时代，“这个时候，仁恒再采取慢周转的开发策略，资金等成本不仅无限扩大，也面临市场的去化压力。”刘海告诉「市界」，另一方面，高能级城市土地成本走高，叠加限价调控的政策下，仁恒的溢价空间也被限制了。
“跑”起来的仁恒，缩短了开发周期。“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，而拿地到销售平均不会超过12个月。”钟声坚在2020年仁恒中期业绩会上表示。不仅如此，这家高端豪宅开发商的土地储备，开始向三四线城市倾斜。比如仁恒2022年在如皋、盐城等三四线城市拿了一些地。截至2022年上半年，正在开发的项目中，一线城市的土储占比为22%，二线为59%，三四线城市的项目是17%。
由于早期积攒下的良好口碑，采取高周转策略后的仁恒，楼盘也卖得红红火火，至少最开始的几年“是”。如2021年10月至2022年6月，套均总价1600万元的上海仁恒海上源三次开盘，认购率从从274%升至392%，最终高达476%。2022年6月28日开盘当天就日光，300多套房源收获1760组认购，平均每五个人抢一套房。
然而，繁华背后，风险暗藏。下沉三四线城市的仁恒，在房价普降的当下，也受到来自楼市调整的冲击。2023年上半年，仁恒置地的销售排名，已经掉到了四十名开外。去年，仁恒置地以七百亿元的销售额，还位列前二十名左右。由于销售价格大幅下降，仁恒今年上半年的毛利率，从去年的36%降到了28%。
高品质这一标签，也被仁恒亲手给撕下了。上海“仁恒海上源”项目，早在今年3月份，就被业主爆料说，楼盘存在外立面凹凸不平等问题。仁恒此后的多次回应，很显然没能让业主们信服。
从2021年开始，仁恒在各地的一些楼盘，就卷入了质量风波中。「市界」不完全统计，武汉仁恒·公园世纪、上海仁恒珊瑚世纪、南京的仁恒江湾城、苏州的仁恒双湖湾、上海锦绣世纪等楼盘，皆因货不对板、质量不达标等问题，被业主投诉和曝光过。“仁恒的房子不该是这样啊！”有不少网友在与仁恒楼盘质量有关的新闻下评论道。
究其原因，刘海告诉「市界」，“现在融资等各种成本都变高了，项目的售价反而降了，仁恒的利润空间被挤压。再加上仁恒现在奉行高周转，就没有像以前那么多的时间去精心雕琢产品，房子的质量自然也就打折扣了。”公开资料显示，今年上半年，仁恒项目的单价，从5万元每平方米，跌到了2.6万元每平方米。
其实，仁恒高品质口碑的下滑，还与它走代建这条路不无关系。在长三角地区的上海、苏州、南京和海南省等地，仁恒布局了不少代建项目。所谓代建，即仁恒作为项目操盘方，进行开发和销售，不需要投入资本金，只是输出管理和品牌，收取相应的费用。这种轻资产模式对仁恒来说，避免沉淀大量的资金，但也存在一定的弊端。
毕竟，代建盘采购是业主方负责，仁恒只负责施工。而项目的品质，要材料和工艺合在一起，才能有比较好的效果。仁恒一名员工曾向时代财经透露，业主方为了控制成本，采购的材料不用上乘的。而购买仁恒代建项目的绝大多数业主，都是冲着以产品力见长的仁恒去的。于是，魔幻的一幕，便上演了。
陷入质量风波中的上海仁恒锦绣世纪、苏州仁恒·溪云雅园，正是仁恒的代建项目。尽管仁恒上海项目负责人曾对媒体说，上海仁恒锦绣世纪是代建项目，仁恒本身不占股份，但刘海认为，楼盘用的是仁恒的旗号，最终影响的是仁恒的口碑。销售、价格、利润、口碑，齐刷刷下滑中，“钟老板心里很难不慌。”刘海说。
分工不分家，联手接班
面对复杂的市场环境，钟声坚也采取了一些行动。他在2023年年初说，“今年不再分红，在土储战略上，也将更为审慎。”上半年，仁恒还传出苏州公司大幅裁员的消息。与此同时，仁恒也将刀伸向了组织架构：南京、成都和武汉公司，合并为南京公司；上海公司将苏州和杭州公司合并在一起；北方则将天津、沈阳、济南合并成一个公司；珠海、深圳和海口合并成一个公司。
但这一切动作，皆抵不过大势。从今年上半年来看，仁恒业绩并不理想。根据公告，2023上半年，仁恒置地收入148.06亿元，同比增长30.6%；利润14.72亿元，同比下降16.3%；归属于公司所有者的利润为10.95亿元，同比减少20.5%。11月10日，仁恒又发布了2023年10月未经审计的主要运营数据。
数据显示，10月，仁恒连同其共同控制实体及联营公司的住宅、商业物业以及车位总合约预售金额约为20.54亿元，合约预售面积为8.58万平方米，相比2022年同期分别下降49.6%及下降28.9%。
眼下，钟老板要愁的，恐怕还有儿女们如何接班的问题。钟声坚今年已经65年了，按照一些房企大佬们的做法，二代接班人早早地就进入公众视线了。钟声坚有三个儿子、二个女儿。与潮汕家族企业的传统一样，他们均行事低调。从目前来看，进入公众视野的，有钟声坚的两个女儿钟思娜和钟思婉。钟思娜和钟思婉都曾在新加坡理工大学南洋商学院研修过。
长女钟思娜，在仁恒经历过多个岗位。2011年10月，钟思娜出席成都仁恒置地广场一个活动庆典，显示的职位是仁恒置地总经理。2012年5月，她陪同新加坡前副总经理黄根成，参观仁恒置地广场购物中心时，其职务是商业公司负责人。2018年，钟思娜公开现身的职务，为仁恒置地集团有限公司总裁助理。此后，在公开信息中，钟思娜的名字并未出现。
钟声坚的小女儿钟思婉，生于1985年，从澳大利亚新南威尔斯大学毕业后，曾在新加坡财富管理公司任职，后在仁恒置地担任投资经理一职。钟思婉曾是“慧眼中国高级领袖研修班”第一期学员。这个研修班号称专为青年高层主管、未来领袖以及企业接班人而设计的，全亚洲唯一一项全方位解读急速增长中国经济的高级综合管理课程。
就在所有人以为钟思婉、钟思娜，是钟声坚要培养的二代接班人时，一个意想不到的人物，在2017年亮相于内地媒体前。他就是钟声坚的侄儿钟思亮，后者毕业于朴次茅斯大学。天眼查App显示，钟思亮早在2007年，就被任命为仁恒置地董事。一直以来，钟思亮是钟氏家族二代的领头人，除配合企业掌门人钟声坚进行有关决策之外，还负责集团深圳公司的总体营运。
不过，2021年，一个叫做钟亿嘉的人，以仁恒置地集团董事的身份，出现在公众视线中。仁恒置地2021年年度报告显示，钟亿嘉是创始人钟声坚的儿子，在仁恒置地集团担任执行董事。今年年中的一次人事调整中，钟亿嘉被任命为上海区域公司执行董事，上海区域是仁恒一直以来的主战场。“仁恒的家族色彩很强烈，股份高度集中在钟氏家族手上，钟声坚及其侄子钟思亮合计持股72.48%，黑石信托、高盛资管、美国基金管理公司领航投资则持有少量股权。”克而瑞研究中心高级研究员汪慧指出。
“分工不分家”，联手接班，是很多海外潮商家族成功的传承模式。仁恒置地也不例外。刘海认同这种说法，“目前，钟氏家族成员就是一个相互支持、相互配合，齐头并进，且目标一致的感觉。“类似家族化色彩重的问题，本身短期内也难以调整，或者说没必要在近期做调整。当务之急还是增强团队的作战能力和稳定性，确保在新一轮发展中积极获得各类金融支持，做好企业接下来的发展工作。”严跃进告诉「市界」。
尽管仁恒目前面临诸多问题，但钟声坚说仁恒是不会从中国离场的。“哪里比较安全，哪里有钱赚，我们就往哪里投资。”钟声坚说，肯定会跟着14亿人走，越是困难的时候，越是有一些机会的存在。
不过，眼下，仁恒不再完美的口碑，钟声坚又该拿什么去修复？购买了仁恒问题房子的业主们，都在等钟声坚给大家一个交代。
（文中刘海、徐峰为化名。）
作者 | 陶 婷
编辑 | 孙春芳
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